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裁判梳理:新法实施后,开发商还需按原合同继续承担阶段性保证责任吗? ——以湖南省司法实践为例
来源:岳阳分所 发布时间:2023-07-28 点击量:

在预售商品房买卖中,购房人以按揭贷款方式购买房屋时,银行通常会要求房产开发商承担阶段性保证责任。阶段性保证责任指购房者在办妥以银行为抵押权人,所购房屋为抵押物的正式抵押手续前,由开发商作为保证人,对购房者贷款承担的阶段性保证责任。《民法典》施行前,由于抵押预告登记并不产生优先受偿效力,故贷款合同阶段性保证责任免除的条件一般表述为“自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续,并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止。”但新法实施后,《担保制度解释》第52条明确规定,抵押预告登记在特定条件下可具备优先受偿效力。当银行已对预告登记的抵押物享有优先受偿权后,开发商是否仍需依照原合同约定继续承担阶段性保证责任?

为全面深入了解司法审判实践情况,本文以司法案例数据库为研究对象,对湖南省2021年以来司法审判情况进行大数据分析。 

本次检索以“银行 优先受偿权 抵押权预告登记 阶段性保证责任 ”为关键词搜索案例数据库,获取了2023年03月30日前共64篇裁判文书。截止2023年3月30日,湖南省2021年1月以来各级法院共计审理涉及该类案件64起,案件审判实践情况分析如下:


(一)审判年月

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图片及数据统计来自聚法案例数据库(下同)


上表反映的是当前条件下案件数量在不同年份的变化趋势,其中2022年的案件数量最多,达到44件,2023年的案件数量最少,达到1件。


(二)案由

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从上面的案由分布情况可以看到,当前最主要的案由是金融借款合同纠纷,有62件,其次是合同纠纷、保证合同纠纷。


(三)审理程序

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从上面的程序分类统计可以看到当前的审理程序分布状况。一审案件占比93.75%,二审案件占比6.25%。


(四)法院层级

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从上面法院层级的统计来看,此类案件大多由基层法院审理,占比93.75%,其次是由中级人民法院审理,占比6.25%。


(五)审理法院

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通过对法院的可视化分析可以看到,审理此类案件由多至少的法院分别为岳阳市岳阳楼区人民法院、郴州市北湖区人民法院、浏阳市人民法院、长沙市芙蓉区人民法院、常德市武陵区人民法院。


(六)机构

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通过对参与案件的机构的统计对比可以看出,参与此类案件数量最多的机构分别是:中国建设银行股份有限公司岳阳市分行、中国建设银行股份有限公司郴州市分行、中国建设银行股份有限公司湖南省分行、浏阳碧桂园房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司郴州分行。


(七)判决分析

1、检索的64篇裁判文书中,判决开发商承担阶段性保证责任的有15个,不承担阶段性保证责任的有49个。裁判情况如下:

(1)判决开发商承担阶段性保证责任的理由:

15个案例中,9个案例为法院认为案涉房屋他项权证未办妥,抵押权预告登记不能替代正式登记,故认定阶段性保证的合同目的尚未实现,房开商阶段性保证责任未解除。

另外6个判决房开商不承担阶段性保证责任的原因——5个是因涉案房屋未办理所有权首次登记或房开商怠于办理正式登记,1个是因合同约定保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年,保证期间未届满。

(2)判决开发商不承担阶段性保证责任的理由:

49个案例中,46个均认为因案涉房屋办理了抵押权预告登记和所有权首次登记,应认定房开商不再承担连带保证责任。

其余3个解除原因为——1个是因已办理抵押权正式登记,1个是因合作协议已明确约定阶段性保证责任承担至办理预告登记,1个是因合同约定保证形式为一般保证。

通过分析可知,目前湖南省司法实践中,更多判决倾向于认为当银行已对预告登记的抵押物享有优先受偿权后,开发商不需依照原合同约定继续承担阶段性担保责任。


2、笔者倾向于认可开发商不再承担连带保证责任。通过将检索的判决书进行梳理,整理并分析因案涉房屋办理抵押权预告登记和所有权首次登记而认定开发商不再承担连带保证责任的判例,本文认为裁判规则大致可分为以下几种:

(1)开发商阶段性保证责任因合同目的已实现而解除。

案例一:岳阳市岳阳楼区人民法院(2021)湘0602民初11328号《A银行、黄某某等金融借款合同纠纷民事一审民事案》

法院认为

对于B公司应否就上述债务向原告承担连带清偿责任,B公司就涉案债务向原告提供的是阶段性保证,设立的初衷是为了降低原告因不动产预告抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案中B公司已完成案涉建筑物的所有权首次登记,本院已认定案涉房屋抵押权自预告登记之日起设立,原告可就涉案抵押房产依法变价所得款项享有优先受偿权,不动产抵押权已获得保障,应当认定阶段性保证的合同目的已经实现,故B公司的阶段性保证责任应予免除,对原告要求B公司承担连带担保责任的诉讼请求,本院不予支持。

案例二:长沙市望城区人民法院(2021)湘0112民初4395号《原告C银行与被告杨某某、D公司金融借款合同纠纷民事一审民事案》 

法院认为

关于本案的担保问题。依据《个人购房担保借款合同》的约定,被告D公司的阶段性保证截止至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止,其合同目的在于促成抵押权的成立,让原告享有优先受偿权,从而使原告的债权得到保障,被告D公司得以解脱保证义务……现因依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定,案涉房屋因办理了抵押权预告登记和所有权首次登记,抵押权推定自预告登记之日起设立,即不需办妥抵押登记手续,合同目的已实现。因此,这里应不局限于字面约定,而应对其做限缩解释,从合同的本意出发予以理解。因此,应认定被告D公司不再承担连带保证责任,原告诉请被告D公司承担阶段性保证责任,本院不予支持。

(2)开发商阶段性保证责任因优先受偿权与阶段性保证责任系前后衔接或承接关系而解除。

案例一:衡阳市雁峰区人民法院(2022)湘0406民初764号《E银行、冯某某等金融借款合同纠纷民事一审民事案》

法院认为

E银行与F公司约定的保证责任属附解除条件的阶段性保证责任,阶段性保证责任的目的在于与抵押担保形成前后衔接关系,使E银行在享有案涉房屋抵押权之前由F公司对E银行的债权实现提供保证担保,在E银行对案涉房屋享有抵押权的情况下,阶段性保证责任的解除条件即成就,F公司不再承担保证责任。现本院已认定E银行对冯某某、朱某某抵押的房屋享有优先受偿权,合同约定的抵押担保目的已实现,应视为阶段性保证责任的解除条件已成就,F公司不再对本案债务承担保证责任,对E银行要求F公司承担连带责任的诉请,本院不予支持。


案例二:宁远县人民法院(2021)湘1126民初4808号《G银行、乐某某等金融借款合同纠纷民事一审民事案》 

法院认为

关于被告宁远H公司在本案中是否承担连带保证责任的问题。虽然原、被告在《按揭业务担保合作协议》中有约定“乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的借款合同将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日(以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准)止”及本案涉案抵押房屋至今尚未办理抵押登记手续的事实,但因被告宁远H公司的阶段性保证与原告G银行取得不动产优先受偿权不是并存关系而是承接关系,即原告G银行取得优先受偿权后,被告宁远H公司的阶段性保证责任即可免除,故对原告G银行要求被告宁远H公司对上述贷款承担连带保证责任的诉请,本院不予支持。


(八)结语

预售商品房交易是我国房地产行业的重要业态,开发商阶段性保证责任条款在其中具有普遍性。总的说来,通过全面分析湖南省司法审判实践,法院裁判该类案件大多注重分析交易上的合理性,否定银行获得双重担保的可能,通过明确开发商阶段性保证责任的解除条件,使其免于负担法外过重的连带赔偿责任,实现了债务负担上的分配正义,一定程度上,也将有助于房地产行业的长远稳定发展,实现了司法判断与商业预期的耦合。

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