近年来，伴随着群众民主意识、法律意识以及维权意识逐步提高，城市住宅小区内业主、业主委员会与物业服务企业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，导致诉讼纠纷频发。笔者通过查询整理相关法律法规和诸多审判案例，针对常见的几类纠纷处理给出合理意见，供读者参考。全文共分六篇三十问，本次刊发组织篇、业主区分所有权篇、业主权利义务篇。

一、组织篇

1.业主大会是个什么性质的组织？

业主大会是由物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立的自治组织。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定、管理规约和业主大会议事规则的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。业主通过业主大会来行使共同管理权。

2.业主委员会是个什么性质的组织？

业主委员会是业主大会的执行机构和常设机构，由业主大会会议选举产生。根据业主大会的授权，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会作为代表全体业主共同利益、监督物业企业管理运作的民间性组织，在涉及物业管理区域内与他人发生民事争议的，可以作为当事人参加诉讼。

3.业主委员会成立的程序步骤是什么？

各地区略有区别，以湖南省为例，其程序步骤如下：

首次业主大会会议召开的条件成就 → 开发商（或十名以上业主联名）向街道办或乡（镇）政府提出申请 → 街道办或乡（镇）政府组织成立筹备组 →筹备组在三个月内组织召开首次业主大会会议→ 业主大会选举产生业委会。

4.业主大会的职权是什么？

业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会决定下列事项：

（1）制定、修改业主大会议事规则；

（2）制定、修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（4）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（5）决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准；

（6）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（7）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（8）筹集和使用专项维修资金；

（9）改建、重建建筑物及其附属设施；

（10）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；

（11）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5.业主委员会的职权是什么？

业主委员会作为业主大会的执行机构和常设机构，其职权范围应当由法律法规、管理规约和业主大会决定，职权行使应遵照“法无授权即禁止”原则在授权范围内行为，不得作出与物业管理无关的决定和活动，不得作出与共有财产和共同事务管理无关的活动。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（6）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（7）业主大会赋予的其他职责。

二、业主区分所有权篇

6.建筑区划内哪些属于业主专有？

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为业主的专有部分：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

7.建筑区划内哪些属于业主共有？

小区建筑物的以下部位，应当认定为业主共有：

（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；

（2）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

（3）消防、公共照明等附属设施、设备；

（4）避难层、设备层或者设备间等结构部分。

小区建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

小区建筑区划内的以下场所、场地以及配套设施归业主共有：

（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；

（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

三、业主权利义务篇

8、业主拥有哪些共同管理权？

业主对建筑区划内的共有部分和涉及物业的业主共同事务，依法享有共同管理的权利，具体如下：

（1）建议权——业主可以单独或联合其他业主向业主委员会、物业服务企业或者其他管理人提出管理建议；

（2）监督权——业主可以按照管理规约、业主大会议事规则的规定对业主委员会、业主委员会委员进行监督；业主可以按照物业服务合同约定，对物业服务企业的服务进行监督；

（3）知情权——业主对建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况、管理规约和业主大会议事规则等文件、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等相关资料有权查阅和复制；

（4）投票权——业主参加业主大会会议，对业主共同决定事项行使投票权；

（5）选举权和被选举权——业主在物业管理活动中基于业主身份选举业主委员会成员，并享有被选举权。

9.业主需要履行哪些义务？

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（5）按时交纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以不履行权利或者放弃权利而拒绝履行义务。

10.什么是业主撤销权？

业主大会或业主委员会做出的决定侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。决定的内容虽未侵害业主合法权益，但决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规强制性规定，业主同样可以请求人民法院予以撤销。此为业主撤销权。业主行使撤销权，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。

11.租客、借用人等业主之外的物业使用人有哪些权利和义务？

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。法院在处理相关纠纷时，参照关于业主的规定处理。

四、物业费篇

12.物业费从什么时候开始交纳？

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由开发商交纳；房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳。

13.交房后未装修入住，业主可以不交物业费吗？

物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，所以，就算业主买了房没有装修入住，同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交房可以不交物业费的除外)。不过，如果交房后房屋一直未装修入住，业主其实未实际享受物业服务，物业公司的服务成本相应有所减少，根据权利义务相一致原则，法院也会作出酌减收取物业费的判决。

14.未签物业合同，业主可以拒交物业费吗？

开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以，只要业主委员会依法与物业服务企业签订了物业服务协议，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

15.物业服务合同约定的合同期限已届满，业主可以拒交物业费吗？

《合同法》规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主应当按照实际发生的服务交纳物业费。

16.物业服务不达标，业主可以拒交物业费吗？

小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物业费。对于此类纠纷，一般需要区分不同情况进行处理。

首先，需要区分出业主所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务，如果不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，业主不能以此为由拒交物业费。

其次，若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。　　

最后，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。

17.物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失，业主可以拒交物业费吗？

物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。然而物业服务企业不是万能的，一般来说，如果未作特别约定，只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，亦即尽到善良管理人义务，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

18.原业主欠费，新业主可拒交物业费吗？

产权转让的，业主应当结清物业服务费，并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务企业。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将可能影响新业主的正常居住。

19.全部或者部分物业费超过诉讼时效，业主可拒交物业费吗？

有的业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过三年诉讼时效的物业费拒绝交纳。实践中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

20.房屋有问题，可以拒交物业费吗？

有的业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物业费。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

21.业主拒交物业费的正当情形有哪些？

业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。通常来说，以下几种情形业主可以拒交物业费：

（1）开发商还未交房，物业费由开发商交纳的；

（2）物业服务企业未履行物业合同服务责任的；

（3）物业服务企业提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，构成重大瑕疵的；

（4）物业服务企业提供合同内未约定或未经业主同意的服务的;

（5）物业服务企业擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

22.业主不交物业费，物业服务企业应该如何做？

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交，但不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

合理使用小区内的公共设施，是业主的权利。业主拖欠物业服务费用，物业服务企业采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，是一种侵权行为。业主有权要求物业服务企业排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。物业服务企业索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，但以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。

五、物业服务篇

23.业委会与物业服务企业依法签订的物业服务合同，对业主是否具有约束力？

业主大会的职责之一是“选聘物业管理企业”，业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，这说明，业主大会是决策机构，业委会是业主大会的执行机构，只要业主大会按照法定的或者议定的议事规则作出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

24.物业服务质量不合格，业主怎样才能解聘物业服务企业？

解聘物业服务企业由业主大会决定，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

25.小区内公共区域广告收益归谁？

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有。

26.物业服务企业对被盗业主的赔偿责任应当如何认定？

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主房屋被盗时，物业公司的赔偿责任应当根据物业服务合同约定的内容分别确定：

（1）如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生业主房屋被盗时，物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任；

（2）如果物业服务合同中未约定财产保管服务，应当适用过错责任的归责原则，由物业公司对已经尽到安保义务承担举证责任。物业公司如果尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，亦即尽到善良管理人义务，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责；物业公司如果未尽到安保义务,则应当依据过错程度大小承担相应的赔偿责任。

27.业主入住后，房屋的维修义务由谁承担？

对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：

（1）如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由开发商承担维修义务;

（2）在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务。物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金；

（3）如果质量问题是因为勘察单位、设计单位、工程监理等负有法定责任的单位的原因造成的，此时还可以要求上述单位承担法律责任。

六、停车位篇

28.小区内的车位所有权属于业主、开发商还是物业服务企业？

区分不同情况，小区内车位的所有权按照如下原则确认：

（1）占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有；

（2）开发商按照规划建设的车位属于开发商所有。开发商转让车位的，只能按照法律规定通过出售、附赠方式转让给业主；

（3）业主通过购买、附赠方式受让的车位属于业主专有。

29.小区内车位买卖是如何规定的？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。关于小区内车位的买卖问题，需区分不同情况进行处理： 

（1）有产权的车位可以跟房屋一起进行买卖交易； 

（2）只有使用权的车位不能买卖，只能进行使用权的变更；

（3）由全体业主共有的车位，开发商无权出售。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金或折抵物业管理费；

（4）利用人防工程改建的车位、车库禁止销售。

30.物业服务企业有权利收取停车费吗?

小区停车位是否应当收费，关键在于该停车位的权属归谁。属于业主专有的车位，物业服务企业没有权利收取停车费；属于开发商所有的车位，物业服务企业经过开发商的授权之后可以代替开发商向业主收取停车费，但此时的停车费标准由业主和开发商在合同中具体约定；属于全体业主共有的车位，物业服务企业在征得业主大会的同意后可以按照业主大会确定的收费标准收费，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。