建设工程价款优先受偿权，是《民法典》第807条赋予承包人的一项“杀手锏”式权利——在发包人拖欠工程款时，承包人可就承建工程的折价或拍卖价款优先受偿，顺位甚至优先于抵押权人。然而，这项权利在制度设计上高度概括，适用中长期存在诸多争议，甚至“一案多判”。

2026年6月，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）（以下简称《建设工程司法解释（二）》），正式施行，以五个条文集中回应了优先受偿权制度中的裁判难点。本文结合《民法典》《建设工程司法解释（一）》《建设工程司法解释（二）》及相关权威观点，对建设工程优先受偿权的主体、适用情形、范围及从权利性质进行系统梳理。

一、谁享有优先受偿权？——权利主体的界定

（一）依法享有优先受偿权的原始主体

一句话结论：只有和发包人直接签合同的承包人，才能直接享有优先受偿权。

根据《民法典》第807条及《建设工程司法解释（一）》第35条，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，有权就承建工程价款优先受偿。

具体包括：

1.直接与发包人签约的施工承包人（含EPC工程总承包人）。EPC总包模式下，总承包人对全部工程享有优先受偿权；内部包含勘察设计的，由总包一并主张。

2.直接与发包人签约的装饰装修承包人。根据《建设工程司法解释（一）》第37条，装饰装修工程承包人在工程具备折价拍卖条件时，可就装修增值部分优先受偿。

（二）不直接享有优先受偿权的主体

不过，值得关注的是，最高人民法院谢勇法官在《法律适用》2026年第3期撰文指出，优先受偿权的保护对象应是为建设工程增值作出贡献的主体。该文对此前极“左”的裁判思路进行了反思，认为“违法而不享有优先受偿权”是一个值得商榷的理由。这一学术动向值得持续关注。

二、什么情况下适用？——适用情形的边界

前提条件：工程必须可流通、可折价或拍卖。

建设工程优先受偿权是法定不动产优先权，权利客体仅限案涉建设工程的交换价值。根据《民法典》第807条，“除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外”，承包人才享有优先受偿权。

典型“不宜折价、拍卖”工程包括：公立学校、医院等公益设施，国防军事工程，市政道路桥梁等公用工程，无规划手续的违章建筑，无法单独处置的公益性配套建筑。工程依法不宜折价、拍卖时，承包人不成立优先受偿权。

那么问题来了：在工程无法折价拍卖的情况下，承包人地位如何？建设工程优先受偿权仅限涉案工程折价拍卖所得款项，不及于发包人其他资产。此时承包人与其他普通债权人地位平等，若发包人进入破产或执行程序，需按债权比例分配。

实务中一个有趣的现象是：无法折价拍卖的工程多限于政府机关、公益性建筑，发包方多为政府或国企，存在财政资金支持，常规情况下拒不支付、无力清偿的情形微乎其微，因此即便不具备优先受偿权，此类工程仍被多数承包人积极参与投标。

三、优先受偿的范围有多大？——范围的精确界定

《建设工程司法解释（一）》第40条，承包人建设工程价款优先受偿的范围，依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

《建设工程司法解释（二）》第17条，承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。

承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

结合住房和城乡建设部《建设工程工程量清单计价规范》及《建筑安装工程费用项目组成》，建设工程价款一般包括：人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

明确排除在外的项目：逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金，以及发包人原因造成的停工、窝工损失，均不属于优先受偿范围。

这两条规定在实践中具有重要指导意义：早在2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，第三条就有规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。而司法实践中，大量承包人起诉时仍将违约金等间接损失列入工程价款范畴主张优先权，而部分法院裁决不一，《建设工程司法解释（一）》出台后，限定建设工程价款优先受偿权的范围，并以条文明确违约金等不属于优先受偿权范畴。此后，部分承包人将违约金等损失改头换面，以停工损失等形式主张权利，而针对发包人原因造成的停工、窝工损失，承包人是否享有优先权，实践中不乏争议，所涉及的关键问题在于停、窝工损失是工程价款的组成部分还是违约赔偿？若是前者，自然属于优先权的范围，若是后者，则应从优先权的范围中剔除。为统一裁判思路，《建设工程司法解释（二）》第十七条对此进行了明确，将该种停窝工损失排除在了优先受偿权范围之外，同时也意味着未将其纳入“工程价款”范围之内。

《建设工程司法解释（一）》第17条进一步要求：人民法院审理优先受偿权纠纷案件，应当查明并在裁判主文中明确承包人优先受偿的工程价款数额及具体范围。这标志着裁判范式从“概括确认”向“精准裁量”的转变。

四、核心争议：优先受偿权是否属于从权利？

这是理论界与实务界分歧最大、争论最为激烈的问题。争议的核心在于：建设工程优先受偿权能否作为工程价款债权的从权利，随主债权一并转让或由他人代位行使？

（一）肯定说：属于从权利

规范依据：根据《民法典》第547条，“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外”。

最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在《民法典合同编理解与适用（一）》中明确指出，民法典第807条规定的建设工程价款优先受偿权，是为保护承包人的建设工程债权的实现所设立的一项法定权利，核心是保障承包人能够直接从建筑物的折价或变现中优先受偿工程价款，故相对于工程债权而言，工程价款优先受偿权属于从权利。

法理支撑：建设工程价款优先受偿权在性质上属于法定担保物权，从属于建设工程价款债权。权利客体是“建设工程”、标的为工程变价款，指向财产利益，不具备人身依附要件。作为法定担保物权，在无明确禁止性规定的情况下，应适用担保物权的一般规则。

司法实践支持：湖南华信稀贵案（湖南高院） 案号 (2020)湘民终1196号 裁判观点：支持实际施工人主张代位权时在应付工程价款的范围内就涉案项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权

（二）否定说：不属于民法典535条规定的从权利

规范依据：最高人民法院民事审判第一庭在《新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》中持不同观点，第一庭认为，建设工程价款优先受偿权是对世权，具有优先于设立在建设工程上的抵押权、普通债权的效力，对交易安全和第三人利益影响较大，为维护交易安全和善意第三人利益，对其权利主体不宜过度放宽。同时，最高人民法院还认为，《民法典》第五百三十五条规定的从权利主要指以一定公示行为为条件的担保物权和保证，而对于承包人所享有的建设工程价款优先受偿权并不要求以登记为要件，亦没有规定需法定确认等前置程序，但却赋予了其对世性和极强的优先效力。因此，建设工程价款优先受偿权与担保物权在成立条件、效力优先性以及对交易安全的影响等方面均有巨大差异，建设工程价款优先受偿权并非《民法典》第五百三十五条中所规定的从权利。

法理支撑：否定说强调优先受偿权的制度初衷在于保护建筑工人劳动报酬，具有保护特定弱势群体的政策功能，与承包人身份密切关联。若允许债权受让人享有优先受偿权，制度目的可能落空。

司法实践支持：江苏天许建设有限公司与徐州市久隆建安工程有限公司、徐州新腾置业有限公司建设工程施工合同纠纷 案号：(2019)苏03民终2223号 裁判观点：不支持实际施工人主张代位权时在应付工程价款的范围内就涉案项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。

（三）《建设工程司法解释（二）》的回应：从“二选一”到“综合裁量”

2025年11月，最高法院发布《建设工程司法解释（二）（征求意见稿）》，第20条就优先受偿权能否随债权转让问题提出了两种完全对立的方案：

方案一：支持受让人参照《民法典》第807条主张优先受偿；

方案二：否定受让人享有此权利。

这一立法动态深刻揭示了理论认知与司法实践在此问题上的根本性分歧。

正式稿的选择：2026年6月施行的《建设工程司法解释（二）》第19条最终放弃了非此即彼的二元选择，而是规定：“建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判”，采用综合裁量模式。

据最高法院民一庭陈宜芳庭长说明，这一选择的考量包括：一是优先受偿权转让是否有利于化解债务、保护承包人和建筑工人利益；二是是否为真实交易，防止“空对空”虚假转让；三是该问题“不是一个简单的判断题、单选题”，需立足建筑市场实际，考量建工案件的特殊性。

四个因素的功能：并非构成要件（要求“全部满足方可支持，任一缺失即不予支持”），而是综合裁量要素，授权法院在个案中权衡各因素的满足程度及其相互作用。这意味着，四个因素之间可能存在互补或替代关系，某一因素的特殊性在特定情形下可能弥补另一因素的不足。

（四）笔者观点

建设工程价款优先受偿权与留置权的法理基础相同，均源自施工方价款或者报酬债权与建设工程或者定作物等劳动成果增值之间的直接关联性，但与留置权不同的是，建工优先权的享有不以优先权人占有建设工程为条件。其产生也无需事先约定，无需经过登记才享有对世权，与抵押权也不尽相同，不能简单将其认定为法律意义上的从权利。同时，《建设工程司法解释（二）》19条对于受让人是否享有优先受偿权做出明确限制，表现了优先受偿权并非随债权转让必然转让，表明建设工程优先受偿权与从权利的不同。

但另一方面，从此条所显示的立法目的与未来导向，可以看出优先受偿权具有一定限制地的流转性，可在满足特定条件下受让，并且法律逐渐放宽优先受偿权的受让范围，不再限定与与发包人签订合同的承包人，从这个角度来看，既然与工程建设无关的债权受让人在满足条件后都能享有优先权，那实际参与工程施工的，为建设工程增值作出贡献的实际施工人，在代位权诉讼中应得到同样的保护，既如此，从公平及法律制定层级理念的角度出发，实际施工人代为行使的权利及于优先受偿权似乎更为合理。

（五）结语：权利性质的“两副面孔”

综合来看，建设工程优先受偿权在从权利属性本身（即是否依附于主债权而存在）上，具有从权利的部分特征——它依附于工程价款债权而产生、存在和实现。但在可转让性问题上，因涉及制度目的的坚守与债权流通价值的平衡，至今尚无定论。

正如有学者所言，建设工程价款优先受偿权具有“两副面孔”——既具有从属性，又具有一定程度的专属性。《建设工程司法解释（二）》第19条以“综合裁量”模式替代了简单的“是或否”，既体现了对复杂现实的尊重，也赋予了司法实践更多的裁量空间。

五、实务案例：启某公司诉汇某公司建设工程施工合同纠纷案

以上关于建设工程优先受偿权的主体、适用情形、范围等理论阐述，在本所律师承办的一起建设工程施工合同纠纷案件中（案号：（2025）湘0703民初****号）得到了充分印证。

（一）案件背景

本案涉及常德市某保交楼项目。该项目原由龙某建设公司作为总承包单位施工。2022年3月，因受房地产销售形势不振等影响，项目资金周转困难而停工，导致190套已售住房逾期难交付。

2022年10月，汇某公司与龙某建设公司及某管委会签订“新老划断”协议，约定复工续建。龙某建设公司复工后，于2023年端午节后撤离施工现场。

2023年11月20日，某管委会召开调度会，明确由启某公司负责项目后续工程的施工。此后，启某公司与汇某公司陆续签订了五份《工程施工承包合同》及补充协议，完成了3#、6#、7#、8#、9#楼及室外附属、地下室等收尾工程。

（二）核心争议焦点

启某公司完成施工后，汇某公司未能按约支付工程款。启某公司遂诉至法院，请求：

1.支付工程款及违约金。

2.确认就承建工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。

本案的核心争议在于：启某公司作为“保交楼”背景下接续施工的承包人，是否享有建设工程价款优先受偿权？

（三）法院裁判观点

法院经审理认为：

第一，关于权利主体资格。法院援引《民法典》第807条及《建设工程司法解释（一）》第35条，明确指出：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，有权就承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿-。本案中，启某公司属于直接与发包人汇某公司订立施工合同的承包人，完成了合同约定的施工义务，主体适格。

第二，关于权利成立的政策考量。法院特别强调，启某公司参与施工的背景是“原承包单位撤离施工现场、已售住房逾期难交付的情况下，政府部门为保障居民权益、维护社会稳定”而明确由其负责后续工程施工。案涉房屋能够达到交付标准、具备市场价值，依赖于启某公司的后续施工。

第三，关于权利范围的确定。经司法鉴定，确定了启某公司施工的工程量对应的工程款。法院在该金额范围内支持了优先受偿权。同时，法院明确违约金按照年利率3%的标准计算，但未将违约金纳入优先受偿范围，这与《建设工程司法解释（一）》第40条关于优先受偿范围不包括违约金的规定相一致。

（四）案件启示

本案是“保交楼”背景下接续施工承包人成功主张优先受偿权的典型案例，具有以下实践启示：

1.权利主体的“底线”与“例外”并存。本案严格遵循了《建设工程司法解释（一）》第35条的核心规则——只有与发包人直接签约的承包人才享有优先受偿权。启某公司虽是在项目停工后介入的“接盘”施工方，但其与发包人直接签订了五份独立的施工合同，因此被认定为适格主体。这再次印证了前文所述的核心规则：实际施工人、分包人原则上不享有优先受偿权，但直接与发包人建立合同关系的承包人，无论其是在项目伊始进场还是在停工后接续施工，均可依法主张该项权利。

2. 工程质量合格是权利成立的前提。本案中，案涉工程经五方责任主体验收合格，消防检测评估亦为合格。法院在认定优先受偿权时，将“工程质量合格”作为隐含的前提条件。这提示承包人：无论施工合同是否有效、施工背景如何特殊，工程质量合格始终是主张优先受偿权的基石。

3. 优先受偿范围严格限定。 法院支持的优先受偿金额为工程价款本金，而违约金、利息等并未纳入优先受偿范围。这与《建设工程司法解释（一）》第40条“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持”的规定完全一致。

4. “保交楼”背景不影响权利性质。本案虽然发生在“保交楼”的特殊政策背景下，但法院并未因政策因素而突破法律框架给予特殊优待，而是严格依照《民法典》第807条和《建设工程司法解释（一）》第35条进行裁判。这说明：优先受偿权是一项法定权利，其成立与否取决于是否符合法定要件，而非政策扶持。

结 语

从启某公司的案件可以看出，建设工程优先受偿权在实践中既是一项强有力的权利保障——承包人可就工程折价拍卖价款优先于抵押权人和其他债权人受偿；同时也是一项有严格边界的权利——主体限于直接签约的承包人、范围限于工程价款本金、客体限于承建工程本身。

对于建设工程领域的承包人而言，准确理解优先受偿权的主体资格、适用范围和行使条件，是保障工程款债权实现的关键。而对于工程款债权的受让人或实际施工人而言，在现行法律框架下，通过债权转让或代位权诉讼主张优先受偿权，仍面临较大的法律不确定性，需审慎评估风险。

实务提示：

1.承包人：签约前评估工程是否“可折价拍卖”，防止优先权落空。

2.受让人：若受让工程债权，尽量在转让合同中明确优先权转让，并满足竣工、结算等条件。

3.实际施工人：目前优先考虑代位权诉讼路径，但需注意各地法院裁判差异，提前检索当地司法倾向。

4.发包人/抵押权人：关注承包人是否已将优先权转让，避免“双重偿付”风险。

最后，记住一句话：建工优先权，本质是“物上优先权”，只认工程不认人，但主体和条件都有严格限制。用好它，是承包人的必修课；防范它，是发包人和抵押权人的基本功。

总结：一张表看懂建工优先权

主要参考资料：

【1】《中华人民共和国民法典》第807条、第535条、第547条

【2】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）

【3】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）

【4】最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》

【5】最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》

【6】谢勇：《建设工程价款优先受偿权的理论和适用研究——以〈民法典〉第807条为中心》，载《法律适用》2026年第3期

【7】王毓莹：《〈建工解释二〉工程价款优先受偿权制度的发展》

【8】全奕颖：建设工程价款优先受偿权一并转让的逻辑思考与审查要点

【9】梁华、王一然：工程价款债权受让方如何实现优先受偿权——《建工解释（二）》第十九条实务解读